Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: zadatek, zaliczka i kiedy skup jej nie potrzebuje
Umowa przedwstępna to obietnica. Strony zobowiązują się w niej, że w określonym terminie zawrą umowę sprzedaży mieszkania, czyli umowę przyrzeczoną, na ustalonych warunkach. Przy mieszkaniach podpisuje się ją zwykle wtedy, gdy kupujący czeka na kredyt, sprzedający na dokumenty, na przykład ze spadku albo z banku, albo obie strony potrzebują czasu na przeprowadzkę. Bank kupującego i tak jej wymaga, zanim wyda decyzję kredytową, więc przy sprzedaży na wolnym rynku trudno ją pominąć. Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności. Jest tylko zobowiązaniem do jej przeniesienia w przyszłości, więc do czasu aktu możesz ponosić wszystkie ryzyka właściciela, od zalania sąsiada po wzrost czynszu w spółdzielni. Mieszkanie dalej jest Twoje, a Ty dalej płacisz czynsz i media, dopóki nie podpiszecie aktu notarialnego.
Co musi się w niej znaleźć? Przede wszystkim oznaczenie mieszkania, najlepiej z numerem księgi wieczystej albo, przy spółdzielczym własnościowym prawie, z danymi spółdzielni, oraz cena. Do tego termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku albo zaliczki i sposób zapłaty reszty ceny. Warto opisać, w jakim stanie mieszkanie zostanie wydane, co zostaje w środku, kiedy nastąpi wydanie kluczy i kto płaci koszty notarialne. Jeśli w księdze jest hipoteka, zapisz, że zostanie spłacona z ceny przy akcie. Im mniej niedomówień, tym mniejsze ryzyko sporu, gdy coś pójdzie nie tak. Dobrze jest też dołączyć do umowy aktualny odpis z księgi wieczystej i zaświadczenie o braku zaległości, żeby kupujący nie mógł później twierdzić, że o czymś nie wiedział.
Forma ma znaczenie. Umowę przedwstępną można zawrzeć na piśmie albo w formie aktu notarialnego. Różnica wychodzi, gdy druga strona się wycofa. Przy zwykłej formie pisemnej możesz żądać głównie naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy, na przykład kosztów wyceny czy dokumentów. Przy formie aktu notarialnego możesz żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w razie potrzeby przez sąd. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, więc nie czekaj z reakcją. Forma notarialna kosztuje więcej, ale przy mieszkaniach daje obu stronom mocniejszą pozycję.
Zadatek i zaliczka brzmią podobnie, a działają inaczej. Zadatek to kwota, która wzmacnia umowę. Jeśli kupujący, który dał zadatek, nie wywiąże się z umowy, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostaje rozwiązana za zgodą stron albo nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które nikt nie odpowiada, zadatek wraca do kupującego. Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, podlega zwrotowi, bez względu na to, która strona zrezygnowała.
Co wybrać jako sprzedający? Zadatek lepiej chroni Cię przed kupującym, który zniknie po kilku tygodniach, bo znalazł tańsze mieszkanie. Zaliczka jest bezpieczniejsza dla kupującego, więc łatwiej ją wynegocjować, ale w razie jego rezygnacji musisz ją oddać. Przy kupującym z kredytem ważny jest zapis o tym, co się dzieje, gdy bank odmówi finansowania. Jeśli umowa nie mówi o tym nic, spór o to, kto zawinił, może skończyć się w sądzie. Rozsądnie jest opisać, w jakim terminie kupujący ma przedstawić decyzję kredytową i co wtedy dzieje się z zadatkiem. Przykładowo: jeśli bank odmówi kredytu mimo złożenia kompletnego wniosku w terminie, zadatek wraca do kupującego, a jeśli kupujący nie złoży wniosku, zadatek zostaje u Ciebie.
Wysokość zadatku nie wynika z przepisów. Strony ustalają ją same. Zbyt niski zadatek słabo motywuje kupującego do dotrzymania umowy, a zbyt wysoki bywa trudny do zebrania dla kogoś, kto większość ceny pokrywa kredytem. Jeśli zadatek wpłacany jest na Twoje konto, zapisz w umowie, że przy akcie zostanie zaliczony na poczet ceny. Unikaj wpłat gotówką bez pokwitowania. Jeśli kupujący upiera się przy gotówce, spiszcie pokwitowanie z datą, kwotą i odwołaniem do umowy, podpisane przez obie strony. Przelew z opisem, że chodzi o zadatek z konkretnej umowy, jest najprostszym dowodem, gdyby doszło do sporu. Jeśli masz kredyt na mieszkaniu, nie wydawaj zadatku, dopóki nie masz pewności, że cena wystarczy na spłatę banku.
Termin umowy przyrzeczonej ustal realnie. Kupujący z kredytem potrzebuje zwykle kilku tygodni na decyzję banku i kolejnych dni na uruchomienie środków. Sprzedający czekający na akt poświadczenia dziedziczenia albo zaświadczenie ze spółdzielni też potrzebuje czasu. Za krótki termin prowadzi do aneksów, a każdy aneks to okazja do renegocjacji ceny. Za długi wiąże Ci ręce na miesiące, bo w tym czasie nie sprzedasz mieszkania nikomu innemu. Rozsądnie jest też wpisać, co się dzieje, gdy termin minie bez winy którejkolwiek ze stron, na przykład gdy sąd nie zdąży z postanowieniem spadkowym. W umowie notarialnej można też ujawnić roszczenie kupującego w księdze wieczystej, co dodatkowo go zabezpiecza.
Najczęstsze błędy są proste. Brak numeru księgi wieczystej albo nieaktualne dane mieszkania. Cena wpisana bez informacji, kiedy i jak zostanie zapłacona. Zadatek nazwany zaliczką albo odwrotnie, bo ktoś użył wzoru z internetu. Brak zapisu o hipotece i o tym, kto ją spłaca. Brak terminu wydania mieszkania. Każdy z tych błędów da się naprawić przed podpisaniem, a po podpisaniu naprawia się go dużo trudniej. Jeśli sprzedaje kilku współwłaścicieli, każdy z nich musi podpisać umowę przedwstępną albo udzielić pełnomocnictwa w odpowiedniej formie, bo podpis jednej osoby nie zobowiązuje pozostałych. Jeśli nie masz pewności, poproś notariusza o przygotowanie projektu i przeczytaj go na spokojnie przed spotkaniem. Projekt możesz też pokazać własnemu prawnikowi, zwłaszcza gdy w grę wchodzi wysoki zadatek, kredyt na mieszkaniu albo kilku współwłaścicieli po spadku, z których każdy musi podpisać umowę.
Kiedy skup nie potrzebuje umowy przedwstępnej? Gdy dokumenty są gotowe, a kupujący płaci z własnych środków, nie ma na co czekać. Nie ma decyzji kredytowej, operatu z banku ani uruchomienia transzy. Wtedy od wyceny przechodzi się od razu do aktu sprzedaży, a przelew wychodzi w dniu podpisania. Tak wygląda to u nas, gdy księga wieczysta jest czysta, a długi, jeśli są, da się rozliczyć przy akcie. Jak działa taka transakcja, opisujemy na stronie o skupie nieruchomości za gotówkę w Toruniu. Bez umowy przedwstępnej odpada jeden podpis, jedna wizyta u notariusza i kilka tygodni czekania, a Ty nie ryzykujesz, że kupujący zniknie między jednym a drugim spotkaniem.
Kiedy przedwstępna ma sens także przy skupie? Gdy potrzebujesz pieniędzy wcześniej, niż da się zebrać dokumenty. Na przykład gdy trzeba zatrzymać egzekucję komorniczą, zapłacić zaległy czynsz, zanim spółdzielnia skieruje sprawę do sądu, albo wpłacić zadatek na nowe mieszkanie. Wtedy podpisujemy umowę przedwstępną z zaliczką, która trafia na Twoje konto albo wprost do wierzyciela, a przy akcie jest odliczana od ceny. Szczegóły, kwoty i terminy opisujemy na stronie o zaliczce przed aktem notarialnym. W takiej umowie zapisujemy, na co idzie zaliczka, kiedy zostanie wypłacona i w jakim terminie podpiszemy akt, żeby obie strony wiedziały, czego się spodziewać.
Zadatek czy zaliczka przy skupie? Przy transakcji z firmą skupującą to Ty dostajesz pieniądze przed aktem, więc zwykle bezpieczniejsza jest dla Ciebie zaliczka rozliczana w cenie, z jasnym zapisem, co się dzieje, gdy do aktu nie dojdzie. Każdą propozycję umowy przeczytaj przed podpisaniem i nie zgadzaj się na zapisy, których nie rozumiesz. Jeśli ktoś proponuje zamiast umowy przedwstępnej pożyczkę zabezpieczoną na mieszkaniu albo pełnomocnictwo do sprzedaży lokalu, zanim cokolwiek podpiszesz, pokaż dokument prawnikowi.
Ten poradnik opisuje zasady ogólnie i nie zastępuje porady notariusza ani prawnika. Swoją sytuację, szczególnie przy spadku, rozwodzie albo długach, sprawdź u notariusza przed podpisaniem umowy, a kwestie podatkowe potwierdź u doradcy podatkowego. Jeśli masz mieszkanie w Toruniu i chcesz wiedzieć, czy przy sprzedaży w ogóle potrzebujesz umowy przedwstępnej, zacznij od strony głównej, gdzie opisujemy, jak działa skup nieruchomości w Toruniu, albo zamów bezpłatną wycenę w 24 godziny.