Odrzucenie spadku, zrzeczenie się spadku i sprzedaż mieszkania po zmarłym: co wybrać
Najpierw ustal, co jest w spadku. Po śmierci bliskiej osoby rodzina zwykle wie, że zostało mieszkanie, ale rzadko wie, ile jest długów. Kredyt hipoteczny, zaległy czynsz w spółdzielni, pożyczki, karty kredytowe, czasem komornik wpisany już do księgi wieczystej. Od tej wiedzy zależy decyzja, którą trzeba podjąć w konkretnym terminie: przyjąć spadek, przyjąć go z ograniczeniem odpowiedzialności albo go odrzucić. Zanim cokolwiek podpiszesz, sprawdź księgę wieczystą mieszkania, zapytaj spółdzielnię albo wspólnotę o saldo opłat, a w banku, w którym zmarły miał konto, o kredyty i rachunki. Poproś też rodzinę o korespondencję, która przyszła po pogrzebie, bo wierzyciele odzywają się zwykle z opóźnieniem. Informacje o kredytach zmarłego można też uzyskać z biur informacji kredytowej, a o zajęciach komorniczych z księgi wieczystej i od samego komornika, jeśli znasz sygnaturę sprawy.
Masz 6 miesięcy na decyzję. Termin liczy się od dnia, w którym dowiedziałeś się o tytule swojego powołania do spadku. W praktyce najczęściej od śmierci bliskiej osoby, jeśli dziedziczysz z ustawy, albo od dowiedzenia się o testamencie. W tym czasie możesz przyjąć spadek wprost, przyjąć go z dobrodziejstwem inwentarza albo spadek odrzucić. Oświadczenie składa się przed notariuszem albo w sądzie. Jeśli w terminie nie złożysz żadnego oświadczenia, przyjmujesz spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, że za długi spadkowe odpowiadasz do wysokości wartości tego, co odziedziczyłeś, a nie całym swoim majątkiem. To bezpieczniejszy wariant niż dawniej, ale nie zwalnia z myślenia.
Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza chroni Twój majątek, ale nie mieszkanie. Jeśli w spadku jest lokal wart więcej niż długi, wierzyciele i tak mogą sięgnąć po jego wartość. W praktyce najrozsądniej jest wtedy sprzedać mieszkanie, spłacić z ceny długi i zatrzymać różnicę. Warto sporządzić wykaz inwentarza albo zlecić spis inwentarza, żeby było jasne, co wchodzi do spadku i jaką ma wartość. Bez tego trudno później wykazać, do jakiej kwoty odpowiadasz. Wykaz możesz złożyć w sądzie albo u notariusza, a spis wykonuje komornik na wniosek. Jeśli długi są wyższe niż wartość mieszkania, przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza daje Ci mało, a formalności dużo. Wtedy warto rozważyć odrzucenie spadku.
Odrzucenie spadku to decyzja z konsekwencjami dla całej rodziny. Kto odrzuca spadek, jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku. Jego część nie znika, tylko przechodzi dalej, zwykle na jego dzieci. Jeśli więc odrzucasz spadek po ojcu, a masz dzieci, one stają się spadkobiercami i również muszą spadek odrzucić, każde w swoim terminie. Za dzieci małoletnie oświadczenie składają rodzice, ale potrzebują na to zgody sądu rodzinnego, a to trwa. W rodzinach z kilkorgiem rodzeństwa i wnuków łańcuch odrzuceń potrafi objąć kilkanaście osób. Oświadczenie o odrzuceniu jest nieodwołalne, więc nie składaj go, dopóki nie wiesz, ile jest warte mieszkanie. Jeśli wszyscy w rodzinie odrzucą spadek, na końcu dziedziczy gmina albo Skarb Państwa, a mieszkanie, które mogło spłacić długi i zostawić coś rodzinie, przepada dla niej bez żadnej korzyści.
Zrzeczenie się dziedziczenia to coś innego niż odrzucenie. Ludzie często mówią o zrzeczeniu się spadku, a mają na myśli jedno z dwóch. Zrzeczenie się dziedziczenia to umowa zawierana jeszcze za życia przyszłego spadkodawcy, u notariusza, w formie aktu notarialnego. Najczęściej zawierają ją rodzice z jednym z dzieci, gdy na przykład mieszkanie ma przejść na rodzeństwo, a zrzekający się dostał już wcześniej coś innego. Zrzeczenie obejmuje zwykle także zstępnych zrzekającego się, chyba że umowa przewiduje inaczej. Po śmierci spadkodawcy na zrzeczenie jest za późno, zostaje tylko odrzucenie spadku. Zrzeczenie dotyczy dziedziczenia z ustawy, więc spadkodawca może Cię jeszcze powołać w testamencie.
Trzecia droga to przyjąć spadek i sprzedać mieszkanie. Jeśli lokal jest wart więcej niż długi, ta opcja zwykle daje najwięcej. Kolejność jest taka: stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, potem sprzedaż, przy której notariusz wpisuje do aktu kwoty dla wierzycieli, na przykład dla banku albo spółdzielni, a resztę dla spadkobierców. Nie musisz najpierw przeprowadzać działu spadku. Jeśli wszyscy spadkobiercy chcą sprzedać, podpisujecie akt razem i każdy dostaje przelew według swojego udziału. Jak to wygląda w praktyce w Toruniu, opisujemy na stronie o skupie nieruchomości po spadku. Mieszkanie nie musi być opróżnione ani wyremontowane, a długi zmarłego rozlicza notariusz przy akcie, więc spadkobiercy nie muszą ich spłacać z własnych pieniędzy przed sprzedażą.
Co, jeśli rodzeństwo się nie zgadza? To częsta sytuacja w kamienicach na Bydgoskim Przedmieściu czy Starym Mieście w Toruniu, gdzie jedno mieszkanie ma kilku spadkobierców, część mieszka za granicą, a ktoś chce lokal zatrzymać. Po stwierdzeniu nabycia spadku możesz sprzedać sam swój udział, bez zgody reszty rodziny. Kupujący wchodzi wtedy w Twoje miejsce jako współwłaściciel i dalsze rozmowy prowadzi już sam. Szczegóły opisujemy na stronie o skupie udziałów w nieruchomości. Jeśli rodzina chce rozwiązać współwłasność na stałe, pomocna będzie strona o zniesieniu współwłasności, gdzie porównujemy drogę sądową ze sprzedażą udziału.
Zanim formalnie przyjmiesz spadek, uważaj na tak zwane czynności faktyczne. Samo zamieszkanie w mieszkaniu po zmarłym albo zapłacenie jednego rachunku zwykle nie oznacza przyjęcia spadku. Jednak rozporządzanie majątkiem spadkowym, na przykład sprzedaż samochodu czy wynajęcie mieszkania komuś obcemu, może zostać różnie ocenione. Jeśli rozważasz odrzucenie, nie podejmuj takich kroków bez rozmowy z notariuszem. Opłaty za media i czynsz w pustym mieszkaniu rosną z każdym miesiącem, więc decyzja nie powinna czekać do ostatniego tygodnia z 6 miesięcy.
Sprzedaż udziału w spadku to kolejna możliwość, rzadziej używana. Zamiast sprzedawać udział w konkretnym mieszkaniu, możesz sprzedać cały swój udział w spadku. Robi się to aktem notarialnym, a kupujący wchodzi w Twoje miejsce, także w zakresie długów spadkowych. Zwykle ma to sens, gdy w spadku jest kilka składników majątku i nie chcesz uczestniczyć w dziale spadku. Skutki takiej umowy dla odpowiedzialności za długi bywają złożone, dlatego omów je z notariuszem przed podpisaniem.
Podatki przy mieszkaniu ze spadku mają dwa etapy. Pierwszy to podatek od spadków i darowizn. Najbliższa rodzina może być z niego zwolniona, jeśli zgłosi nabycie spadku w urzędzie skarbowym w ustawowym terminie, więc sprawdź aktualne zasady od razu po stwierdzeniu nabycia spadku. Drugi to PIT od sprzedaży. Przy mieszkaniu ze spadku 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie Ty. Jeśli ten termin minął, podatku dochodowego zwykle nie ma. Dla wielu mieszkań w toruńskich kamienicach i blokach, które rodzice kupili albo wykupili od spółdzielni dziesiątki lat temu, ten termin dawno upłynął. Jeśli nie minął, od dochodu płaci się 19 procent, chyba że wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Swoją sytuację potwierdź u doradcy podatkowego.
Ile to wszystko trwa? Akt poświadczenia dziedziczenia przy zgodnej rodzinie to zwykle jedno spotkanie u notariusza. Postępowanie sądowe trwa dłużej, zwłaszcza gdy trzeba ustalić adresy spadkobierców za granicą. Odrzucenia spadku przez kolejne pokolenia z udziałem sądu rodzinnego potrafią ciągnąć się miesiącami. Sama sprzedaż mieszkania po uporządkowaniu dokumentów zajmuje od kilku dni do kilku tygodni. Najwięcej czasu traci się zwykle na początku, gdy rodzina nie wie, od czego zacząć, dlatego lista długów i wycena mieszkania powinny być pierwszym krokiem. Z tymi dwiema informacjami rozmowa z notariuszem trwa krócej, a decyzja o przyjęciu albo odrzuceniu spadku przestaje być zgadywaniem.
Każda sytuacja spadkowa jest trochę inna, a ten tekst nie zastępuje porady prawnej. Przed złożeniem oświadczenia o odrzuceniu albo przyjęciu spadku sprawdź swoją sytuację u notariusza albo prawnika, a kwestie podatkowe u doradcy podatkowego. Jeśli masz mieszkanie po zmarłym w Toruniu i chcesz wiedzieć, ile jest warte, zanim podejmiesz decyzję, zamów bezpłatną wycenę. Odpowiedź dostajesz w 24 godziny, z rozpisaniem, ile trafi do wierzycieli, a ile zostanie dla spadkobierców.